大阪で再建築不可の物件の売却方法　不動産売却コラム | 大阪（門真市・大阪市・豊中市）の不動産はセンチュリー21マックス不動産販売

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、過去に建築基準法および都市計画法が施行される以前に建てられた土地において、一度建物を壊してしまうと再建築が認められない物件のことを指します。このような物件が存在する理由は、以前の法律ではその場所に家を建てることが合法だったためですが、法律が改定されると建て替えが禁止されることになったからです。

再建築不可物件は、具体的には以下のような土地が挙げられます。

・道路に接していない土地
・道路に接している部分が2m未満
・接している道路の幅員が4m未満
・接している道路が建築基準法上の道路ではない

所有する不動産が再建築不可物件に該当するかを確認する際には、該当する条件を慎重に検討する必要があります。また、再建築不可物件は古い建物に限られる傾向があるため、不動産の状況を正確に把握することが大切です。

再建築不可物件が売りにくい理由

再建築不可物件は、一般的な不動産とは異なり、特定の制約や課題が存在します。これらの制約は、売却の流れを複雑にし、買い手を見つけるのが困難になることがあります。ここでは、再建築不可の物件が売りにくい理由を解説します。理由を理解することで、売却する際に適切な対策を図れるでしょう。

土地の活用法の選択肢が少ない

再建築不可物件は、解体が難しいか、新たな建物を建てることができないという理由で、一般的な不動産より需要や価値が低い傾向にあります。しかし、このような物件にも適切な買主を見つける方法があります。

例えば、農地として利用したり、自然を楽しむ別荘地として活用することが挙げられるでしょう。農地として活用する場合、再建築の必要がないため問題なく利用でき、自然を楽しむ別荘地として活用すれば、建物の再建築が求められないため、魅力的な選択肢となるでしょう。

再建築不可の物件は、適切に購入希望者を選定し、物件の利用価値をアピールすることが重要です。また、再建築不可物件の特性を理解し、その活用方法に適した買主を見つけることが大切です。

住宅ローンが組みづらい

再建築不可物件は活用方法が限定的で担保価値が低くなり、住宅ローンを組むのが難しくなります。そのため、購入者が他の資金調達方法を検討する必要があるでしょう。例えば、現金での購入やノンバンクローンの活用が考えられます。

現金での購入は、借り入れの制約を受けずに物件を購入できるのがメリットです。また、ノンバンクローンを利用すれば、銀行ローンよりも柔軟な審査が可能な場合があります。さらに、リフォームにより物件の価値を向上させることで、融資を受けやすくなる可能性があります。

そのままでは建て替えができない

再建築不可物件は建て替えが不可能なため、老朽化や天災による倒壊リスクに備える必要があります。しかし、リフォームを進めることで、物件の維持や管理をすることが可能です。リフォームによって、老朽化した部分の修繕や設備の更新を行い、物件の寿命を延ばすことができます。

特に耐震補強などの安全性向上の工事は重要です。地震などの自然災害に対するリスクを減らすため、専門家のアドバイスを仰ぎながら適切な補強工事を実施すると良いでしょう。また、設備のエネルギー効率向上や省エネ対策も行うことで、維持コストを削減することができます。
リフォームにより、物件の価値を維持・向上させることで、将来的な資産価値を保つことも可能です。

多額のリフォーム費用がかかることが多い

再建築不可物件は築年数が経過しており、建物の老朽化が進んでいることが一般的です。そのため、リフォームや修繕費用が大きな負担となることがありますが、先述した通り、リフォームをすることで物件の価値を高めることができます。例えば、外装や内装のリノベーション、設備のアップグレード、間取りの改善などを行うことで、見た目や使い勝手を向上させることができるでしょう。

リフォームに際しては、プロのリフォーム業者と相談しながら、効果的な改修プランを立てることが重要です。専門家の意見を仰ぎながら、予算に応じた最適な改修内容や素材選びを行いましょう。また、リフォームの際には法律や建築基準を遵守する必要があるため、注意が必要です。

さらに、物件の周辺環境やターゲット市場を考慮して改修プランを立案することも大切です。例えば、観光地や自然豊かな地域にある再建築不可物件は、別荘やリゾート施設としての活用も検討できます。地域の特性や需要に合わせてリフォームすることで、物件の価値を最大限に引き出すことができるでしょう。

再建築可能にする方法

再建築不可の物件を取り扱う際、売却の選択肢だけではなく、再建築可能な状態にする選択肢も検討することが大切です。ここでは、物件の再建築を可能にする方法を詳しく解説します。売却が困難な際には、再建築の選択をすることで土地活用の幅が広がるため、不動産の価値が上昇するでしょう。

隣地を購入する

再建築不可物件の土地が接している道路が2m未満だった場合、再建築を可能にするためには隣地の一部を購入し、4m以上の道路に2m以上接する接道義務を果たす選択肢があります。
通常、このような場合は隣地の所有者と交渉し、通路の分だけ隣地の一部を買い取り、隣地境界線をずらす手続きが必要です。これによって、再建築を許可される条件をクリアすることができます。

隣地の所有者との交渉や手続きは専門的な知識と経験が必要なため、土地家屋調査士や不動産会社に相談しましょう。地域の土地の状況や法律に詳しく、スムーズに交渉を進めるためのアドバイスや手続きのサポートをしてくれます。

隣地と一緒に売却する

再建築不可物件の土地と隣地を協力して同時に売却する方法があります。再建築不可の土地だけでは価格が下がってしまうことがありますが、隣地とセットで売ることで接道義務を果たした大きな土地として、一般的な相場価格で売却できるでしょう。

この方法は隣地の所有者との協力が必要ですが、お互いにメリットがある手法であると言えます。再建築不可物件の土地を単独で売却する際には、接道義務が果たせないために価格が低下することが多いです。しかし、隣地を含めた売却であれば、より広大で魅力的な土地として買い手にアピールできます。

隣地を含めた同時売却によって、再建築不可物件の土地の価値を最大限に引き出すことができます。お互いにメリットのある取引となるように、丁寧な交渉を心がけましょう。

敷地として設定させてもらう

自分の土地が建築基準法上の道路に接していなくても、隣地の土地を「敷地」として設定してもらうことで、その敷地が道路に接していれば再建築の許可申請ができる場合があります。この方法を利用するには、隣地の所有者との協力が必要です。隣地の土地を敷地として設定することで、道路と接している条件をクリアすることができるでしょう。

ただし、注意点として、隣地の建ぺい率や容積率が足りない場合は、建物が建築違反になる可能性があります。建築基準法や地域の規制を遵守しながら再建築を行うことが重要です。権利者とよく話し合い、隣地の利用条件や規制を確認しましょう。

慎重に条件を確認し、建築基準法や地域の規制を順守しながら再建築を進めることで、土地の有効活用と将来の価値向上を図ることができます。

セットバックをする

建物に接する道路の幅員が4m未満の場合、セットバックという方法を利用できます。セットバックとは、土地を前面道路から後退させて敷地設定をする手法のことです。
具体的に言うと、道路が3.7mしかない場合、0.3m分をセットバックすることで、接道義務で定められている4m以上の道路幅員を確保できます。セットバックをすることで、道路幅員の不足を補うことができるため、再建築の許可申請が可能になります。

セットバックを行う際には、建築基準法や地域の規制を遵守しつつ、計画的な設計を行うことが重要です。建物の配置や形状を調整し、セットバックによる余分なスペースを有効に活用することで、建物の機能性や魅力を損なわずに建築することができます。

位置指定道路の申請をする

再建築不可物件の多くは、建築基準法上の道路に2m以上接していないため、接道義務を満たしていません。これにより、再建築が制限される場合があります。
しかし、特定の行政機関から「道路として認める」と指定される位置指定道路が存在します。所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば、再建築が可能です。

このような場合には、行政機関に対して申請を行い、土地の位置指定道路として認めてもらう手続きが必要です。その際には、建築基準法や地域の規制を遵守する必要がありますが、位置指定道路が認められれば、接道義務をクリアすることができます。

43条但し書きの申請をする

建築基準法第43条には、道路との接触条件が記載されていますが、特定の条件を満たす場合は、接道条件を満たしていなくても再建築が可能です。

例えば、周囲に広い空地を有する建築物や、特定行政機関が安全面や防火、衛生上に支障がないと認めた建築物などが条件を満たす例です。これらの特例に該当する場合、接道義務をクリアせずに再建築を許可される可能性があります。建築基準法43条にも、以下のような記載があります。

・建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

・一 自動車のみの交通の用に供する道路

・二 高架の道路その他の道路であつて自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもの（第44条第1項第三号において「特定高架道路等」という。）で、地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第12条の11 の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。同号において同じ。）内のもの

引用元：建築基準法第43条

43条但し書きの許可を得るためには、地域の役所に相談して建築審査会の審査を受ける必要があります。特例の適用基準や審査手続きは地域によって異なりますので、地域の規則に従いながら申請を進めることが重要です。

再建築の際には、建築基準法や地域の規制を遵守することが必要ですが、特例の条件を満たす場合は、接道条件の制約を回避するメリットがあります。

50戸連たん制度を活用する

50戸連たん制度は都市計画が決定される前から存在する制度で、市街化調整区域内におおむね50以上の建築物が連たんしている場合、土地開発を許可する制度です。
市街化調整区域内でも再建築が可能となりますが、地域によって条件が異なるため、具体的な物件が該当するかどうかは役所に相談することが重要です。例えば、親が所有する物件や代々受け継がれてきた物件が50戸連たん制度の適用対象となる可能性があります。

再建築を検討する際には、まず地域の土地利用計画や規制を把握し、50戸連たん制度の適用条件を確認することが必要です。役所に相談し、対象物件が制度の対象となるか、再建築が可能かを詳細に確認しましょう。

まとめ

今回の記事では、再建築不可物件の概要や再建築可能にする方法を紹介しました。基本的には、道路の接道要件を満たさないことが再建築不可物件となる要因です。これを解消するためには、建築基準法上の道路として認定された道路に土地が接する必要があります。ご自身で適切な判断ができない場合には、不動産会社などの専門家に相談しましょう。